2023’te biri 1 milyon TL ile ev aldı, diğeri aynı parayı borsaya koydu. Üç yıl sonra ikisi de enflasyon karşısında alım gücünü koruyamadı. Parayı sadece büyütmek değil, enflasyona karşı gerçek değerini korumak da gerekiyor. Faize yönelmeden bunu yapmanın yolları ise sanıldığından daha fazla.
İkisi de çok mantıklı kararlar verdiklerine inanıyordu. Ama 2026 Mayıs'ı geldiğinde tablo onlara yalan söylediklerini fısıldadı. Aylin'in evi kağıt üzerinde değer kazanmıştı, gerçekte değer kaybetmişti. Mehmet'in borsa hesabı yükseldi, ama satın alma gücü düştü. Üçüncü yılın sonunda ikisi aynı kafeye oturdu. İkisinin de kahve fincanına bakarken kafasından geçen aynı soruydu: "Ben şimdi ne yapmam gerekirdi?"
Bu yazı tam o soruya cevap vermek için yazıldı. Faize parasını yatırmıyorsun, peki ne yapacaksın? Ev mi, borsa mı, fon mu, yoksa hiçbirisi mi? Sade rakamlarla, somut hesaplarla, gerçek son verilerle bir bir bakacağız. Önce konuttan başlayalım, çünkü Türk insanının en sevdiği yatırım orası. Ve son zamanlarda en çok yanıltıcı olan da orası.
Konutta 75 Ay Sonra Görülen Şey
Türkiye'de tuğlaya olan inanç bir gelenek. Annenin annesi de söyledi, babanın babası da. Ve uzun yıllar bu söz haklıydı. 2017-2022 arasında İstanbul'da konut fiyatları nominal yüzde 400-500 arttı, enflasyonu, dövizi, hatta altını bile geride bıraktı. Ama son iki yılda film değişti.
Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası 19 Mayıs 2026 günü Nisan ayı Konut Fiyat Endeksi'ni yayınladı. Rakamlar şöyle. Konut fiyatları yıllık yüzde 26,6 nominal artış kaydetti. Endeks 223,4 seviyesine çıktı. Güzel görünüyor. Ama aynı dönemde Türkiye İstatistik Kurumu yıllık enflasyonu yüzde 32,37 olarak açıkladı. Çıkarıyorsun: konut, reel olarak yüzde 4,3 değer kaybetti.
Aynı raporda daha çarpıcı bir bilgi var. Yeni Kiracı Kira Endeksi nominal yüzde 31,7 arttı, ama reel olarak yüzde 0,5 geriledi. Bu sayı küçük gibi. Anlamı büyük. Çünkü Ocak 2020'den bu yana, yani tam 75 ay sonra, ilk kez yeni kiralar enflasyonun altında kaldı. Türkiye'nin son beş yıldaki kira yangını sonunda söndü.
Bu, ev sahibi için iki yönlü bir kırılma. Satılık tarafta değer artışı zaten enflasyonun altında. Kira tarafında da artık otomatik koruma yok. İstanbul'da brüt kira getirisi yüzde 3-4 bandında. Tek başına düşünürsen enflasyona karşı çok zayıf. Üç büyük şehre tek tek baktığımızda da tablo aynı. İstanbul yıllık yüzde 26,2, Ankara yüzde 29,9, İzmir yüzde 26,7. Üçü de enflasyonun altında.
İlginç bir istisna var. Erzurum, Erzincan, Bayburt, Ağrı, Ardahan, Kars ve Iğdır bölgesi yıllık yüzde 33,6 ile neredeyse enflasyonu yakaladı. En zayıf bölge Aydın, Denizli ve Muğla, yüzde 16,7'de kaldı. Yani "konut kazandırır mı?" sorusunun cevabı şehre, semte, hatta sokağa bağlı.
Aylin İstanbul'da bir ev aldı. 2023'te 1 milyon TL ödedi. Bugün o ev kağıt üzerinde yaklaşık 1,26 milyon TL ediyor. Aylin ev sahibi olmanın huzurunu yaşadı, kira derdi olmadı. Ama 1 milyon TL'yi 2023'te altına çevirseydi bugün yaklaşık 4,7 milyon TL'ye sahip olurdu. Tuğla, kaybettirmez sözü hâlâ hayatta kalıyor ama eski gücüyle değil.
Konut yatırımının enflasyona karşı yerini detaylı işledik: Enflasyona Karşı Yatırım Araçları 2026 Rehberi
Krediyle Ev Almak Bambaşka Bir Hesap
Pek çok kişi evi peşin almıyor. Kredi çekiyor. Buradaki hesap yukarıdakinden farklı, hatta bambaşka.
Hesapkurdu 21 Mayıs 2026 verilerine göre ortalama konut kredisi faiz oranı aylık yüzde 3,51. En düşük oran Ziraat Bankası'nda aylık yüzde 2,49. Vakıf Katılım ve QNB onu izliyor. Ortalama bantta yüzde 2,80 ile 3,10 arası.
Somut bir hesap yapalım. 1 milyon TL kredi çekiyorsun, 120 ay vade istiyorsun. Ziraat'in yüzde 2,49 faiziyle aylık taksitin 26.273 TL. Ortalama yüzde 3,51 ile aynı taksit 35 bin TL'yi aşıyor. Kredi süresinin sonunda 1 milyon TL kredi için toplam ödediğin tutar 3,1 milyon ile 4,2 milyon TL arası oluyor.
Peki neden insanlar buna rağmen kredi çekiyor? Çünkü alternatif kira. 1 milyon TL'lik bir evin kirası aylık 5 bin TL ise, kredi taksiti 26 bin TL bile olsa kira "boşa giden" bir harcamadır, kredi "birikimli" bir harcama. On yıl sonra ev senin. Mantık şu basit denkleme dayanıyor: aynı parayı vereceğim, en azından sonunda elimde bir şey kalsın.
Ama bu denklem konut fiyatlarının düz gittiği veya enflasyonun altında kaldığı dönemde bozulur. Şu an yaşadığımız dönem tam olarak öyle. Üstüne bir not, ilk kez ev sahibi olacaklara devletin İlk Evim kapsamında BSMV ve KKDF muafiyeti var. Bu, kredi maliyetini bir miktar düşürüyor ama yine yıllık efektif maliyet konut değer artışının açık ara üstünde.
Borsa İstanbul: Uzun Vadeli Sabır Testi
Mehmet'e dönelim. 1 milyon TL'sini 2023'te borsaya yatırdı. Hisse seçimi yapmadı, "BIST 100 endeksini takip eden bir fon" aldı. Kolay, basit, ortalama. Üç yılda parası 1,18 milyon TL oldu. Nominal yüzde 18 kazandırdı, reel yüzde 11 kaybettirdi.
Bu tabloyu uzun vadeli verilerle karşılaştırmak lazım. BIST 100, 2016-2025 döneminde ortalama yüzde 8,63 reel getiri sağladı. Yani uzun vadede enflasyonu geçti. Ama bu ortalama, gerçeği gizleyen bir ortalama. 10 yılın 5'inde BIST enflasyonu geçti. Diğer 5'inde geçemedi. Mehmet maalesef ikinci grubun içindeki bir yıl serisine denk geldi.
Sektör seçimi tablo değiştiriyor. 2025 yılında BIST'te en çok kazandıran sektörler finansal kiralama-faktoring (yüzde 392), aracı kurumlar (yüzde 114) ve teknoloji (yüzde 104) oldu. 2026'da finansal kiralama-faktoring yine önde, onu madencilik ve aracı kurumlar takip ediyor. Bu sektörlere yönelmiş bir yatırımcı çok farklı bir tablo görüyor. 2026 başından bu yana 56 hisse senedi fonu BIST 100 endeksinin üzerine çıktı. Lider fon yüzde 130'un üzerinde yıllık getiri sağladı. Yani Mehmet "BIST" değil, "doğru BIST hissesi" alsaydı senaryo çok farklı olurdu.
2026 için beklenti karışık. Bir tarafta faiz indirimi döngüsü beklentisi vardı, mevduatın getirisi azalınca para borsaya akacağı düşünülüyordu. Diğer tarafta TCMB Mayıs raporunda yıl sonu enflasyon tahminini yüzde 26'ya yükseltti ve ara hedefi yüzde 24'e çekti. Citigroup faiz indirimi beklentilerini geri çekti. Yani borsa için "faiz indirimi geliyor" senaryosu öteleniyor. Aracı kurumlar yıl sonu için BIST 100'de yüzde 30-35 nominal yükseliş bekliyor. Enflasyon tahmin edilen yüzde 26 civarında kalırsa, reel kazanç sınırlı olur.
1 milyon TL'nin faize yatırılması durumunda neler olduğunu da işledik: 1 Milyon TL'nin Faizi Asgari Ücreti Aştı
Yatırım Fonu: Ne Ev Almak ne Hisse Seçmek
Ne ev sorumluluğu istiyor ne tek tek hisse seçmek. Türkiye'de milyonlarca kişi bu profili tanımlıyor. Şimdi bir komşunun, bir arkadaşın, bir teyzenin durumunu düşün. Çoğu zaman "Banka müdürü ne dedi" diyerek seçim yapan, gerçek karşılaştırma yapmayan kitle.
Yatırım fonu bu boşluğu dolduran araç. TEFAS platformunda 2.000'den fazla fon var. Hisse senedi fonu, tahvil fonu, karma fon, altın fonu, TÜFE endeksli tahvil fonu, fon sepeti fonu. Kategoriye göre risk ve getiri bambaşka.
Mayıs 2025 ile Mayıs 2026 arasındaki 12 aylık dönemde fon kategorileri şöyle performans gösterdi.
- Kıymetli maden (altın) fonları enflasyonu açık farkla geçti. Yıllık net getiri yüzde 50'nin üzerinde.
- Hisse senedi yoğun fonlar geniş bir aralıkta: BIST'in altında kalan fonlar olduğu gibi, BIST'i ikiye katlayan da var. TEFAS'taki en iyi performans gösteren hisse fonu yıllık yüzde 130 getiri sağladı.
- TÜFE endeksli DİBS fonları düşük riskle reel pozitif getiri verdi. Devlet garantisi altında, enflasyona endeksli.
- Para piyasası fonları yüksek faizden yararlandı ama enflasyonu tam geçemedi.
- Fon sepeti fonları çeşitlendirme avantajıyla orta performans gösterdi.
Aynı kategorideki fonlar arasında bile yüzde 5-10'lara varan getiri farkları var. Yani fon seçimi, kategorisi kadar önemli. Fon yöneticisinin stratejisi, geçmiş 3 yıllık performansı, yönetim ücreti, fon büyüklüğü hepsi birlikte değerlendirilmeli. TEFAS resmi web sitesi, Fintables ve hangikredi.com pratik karşılaştırma araçları.
Gerçek Karşılaştırma Tablosu
1 milyon TL Mayıs 2025'te neye yatırılsaydı, Mayıs 2026'da ne olurdu? İşte rakamlar, kuru bir tablo değil bir karar haritası.
| Yatırım Aracı | Nominal Getiri | Reel Getiri | 1 Milyon TL'nin Bugünkü Değeri |
|---|---|---|---|
| Gram Altın | %54 | +%17,5 | ~1.540.000 TL |
| Dolar/TL | %43 | +%9 | ~1.430.000 TL |
| En İyi Hisse Fonu | %130 | +%73 | ~2.300.000 TL |
| TÜFE Endeksli DİBS | %33-35 | +%2-4 | ~1.330.000 TL |
| Mevduat (1 yıl) | %35-40 brüt | ~0 | ~1.300.000 TL |
| Konut (İstanbul) | %26,2 | −%4,6 | ~1.262.000 TL |
| BIST 100 Endeks | %18 | −%11 | ~1.180.000 TL |
Tablo bir gerçeği yüzüne vuruyor. Bu dönemde "ortalama" yatırımcı kaybetti. "Seçici" yatırımcı kazandı. Altın ve dolar herkes için güvenli liman olarak çalıştı. Hisse fonu doğru seçilirse iki katın üstüne çıktı. Konut ve BIST endeks fonu nominal kazandırdı, reel kaybettirdi. Mevduat nötr kaldı.
Aylin ve Mehmet Şimdi Ne Yapmalı?
Aylin ve Mehmet kahvelerini bitirdi. Mehmet "Sen yine de bir mülküne sahipsin," dedi. Aylin "Ama senin gibi paramı dilediğim zaman çekemiyorum," diye karşılık verdi. İkisi de haklı, ikisi de eksikti.
İki sonuç çıkıyor. Birincisi, tek araca yatırmak ne zaman olursa olsun risk taşıyor. İkincisi, doğru soru "ev mi, borsa mı" değil. Doğru soru şu: "Ne kadarı, ne zaman, hangi koşulda?"
Ev için üç koşul var. Birincisi oturmak için alınıyorsa bu yatırım değil ihtiyaç, kira yükünden kurtulmak reel kazanım. İkincisi kiraya veriliyorsa kira getirisi ve değer artışı birlikte hesaplanmalı. Üçüncüsü lokasyon her şey, doğru şehir ve semt fark yaratıyor. Ankara'nın gelişen bir semti ile Aydın'ın merkezi farklı dünyalar.
Borsa için iki koşul var. Birincisi en az 3-5 yıllık vade, daha azı kumar. İkincisi seçim, kör alım yerine ya sektörel bir yaklaşım ya da endeks fonu. BIST 100 ortalama, içinde hem kazandıran var hem kaybettiren.
Yatırım fonu için bir koşul var. Fon seçimi kritik. Kategori belirledikten sonra TEFAS'ta geçmiş 3 yıllık performans, yönetim ücreti, fon büyüklüğü birlikte değerlendirilmeli. Banka müdürünün önerdiği değil, sen araştırıp seçtiğin fon.
Ve en önemlisi, çeşitlendirme. Aylin 1 milyon TL'sinin 500 binini ev peşinatına, 300 binini altın ve hisse fonuna, 200 binini TÜFE endeksli DİBS'e ayırsaydı bugün hem mülk sahibi olurdu hem cebinde reel getiri kazandıran bir portföyü olurdu. Mehmet de benzer mantıkla çeşitlendirseydi sadece BIST endeksinin kaderine bağlı kalmazdı.
100 Bin TL'sin Varsa Ne Yapacaksın?
Aylin ve Mehmet'in 1 milyon TL'si vardı, herkes o şanslı sıralarda değil. Türkiye'de orta gelirli birikim sahibinin elinde 50 bin ile 300 bin TL arasında para olur. Bu miktarla ev alınamaz, ama hareketsiz kalmak da yanlış.
100 bin TL için makul başlangıç noktası şu yapı. Yüzde 30 altın fonu, çünkü uzun vadede en güvenli enflasyon kalkanı. Yüzde 25 TÜFE endeksli DİBS fonu, devlet garantili reel pozitif. Yüzde 15 seçili hisse senedi fonu, uzun vadeli büyüme için. Yüzde 20 acil fon olarak mevduat veya likit fon. Yüzde 10 deneme amacıyla küçük bir kripto pozisyonu, kaybetmeyi göze alacaksan.
Bu dağılım kuralsız değil. Belli aralıklarla gözden geçirmek lazım. Altı ayda bir oranları kontrol et, çok şişen varlığı sat, geride kalan varlığa ekle. Buna "yeniden dengeleme" denir, basit ama etkili.
Sık Sorulan Sorular
Ev almak hâlâ mantıklı mı?
Oturmak için alınacaksa evet. Kira yükünden kurtulmak reel kazanç. Yatırım amacıyla alınacaksa lokasyon ve kira getirisi hesaplanmalı. Son iki yılda büyükşehirlerde satılık ev reel değer kaybetti. 2026'da kiralarda da 75 ay sonra ilk kez reel düşüş yaşandı. Yatırım için altın ve seçili hisse fonu öne çıkıyor.
BIST 100 enflasyonu geçer mi?
Uzun vadede yani 10 yılda ortalama yüzde 8,63 reel getiri sağladı. Kısa vadede özellikle yüksek enflasyon dönemlerinde kaybettiriyor. 2026 için faiz indirimi ötelendiği için BIST'in toparlanması ileride. Sektör seçimi büyük fark yaratıyor.
Konut kredisi mantıklı mı?
Konut kredisi faizleri aylık yüzde 2,49 ile yüzde 3,51 arasında, yıllık efektif maliyet konut değer artışının açık ara üstünde. Oturmak için alınacaksa hesap kira karşılaştırması üzerinden yapılmalı. Yatırım amacıyla krediyle ev almak son veriler ışığında riskli.
Yatırım fonu güvenli mi?
SPK denetiminde, regüle edilmiş, şeffaf. Fon seçimi kritik. TEFAS üzerinden geçmiş 3 yıllık performans karşılaştırması yapılabiliyor. Hisse fonu olarak en iyiler yüzde 130 yıllık getiri sağlarken, kötü seçimle BIST'in altında kalmak da mümkün.
100 bin TL ile başlangıç yapan ne yapmalı?
Bu miktarda ev alınamaz. Çeşitlendirilmiş portföy makul. Altın fonu, TÜFE endeksli DİBS fonu ve karma fon en güvenli başlangıç noktaları. Acil fon olarak yüzde 20'sini mevduatta tutmak gerek.
Tüm finans gündemini takip etmek için: Finans Gundem
⚠️ Yasal Uyarı: Bu içerik yalnızca bilgilendirme amaçlıdır, yatırım tavsiyesi niteliği taşımaz. Tüm yatırım araçları sermaye kaybı riski taşır. Geçmiş performans, gelecek dönem performansının garantisi değildir.
